mercredi 14 septembre 2011

L’immobilier est dangereux

L’immobilier est souvent synonyme de « sécurité » dans l’imaginaire collectif. Depuis le début de l’année et à plus forte raison j’estime que « dangereux » serait un meilleur qualificatif.

Arguments :
  1. Les prix au m² ont augmentés beaucoup plus rapidement que le pouvoir d’achat des ménages.
  2. Cette hausse des prix provient notamment de la baisse des taux d’intérêts… qui remonteront sûrement.
  3. Cette hausse des prix provient également des dispositifs fiscaux… qui risquent bien de disparaitre.
  4. Les banques limiteront certainement leurs prêts, notamment afin de respecter les ratios prudentiels.
  5. Elles sont d’ailleurs en train de resserrer les conditions d’octroi de crédit immobilier.
  6. Si la crise boursière se concrétise par une récession, si le plan de rigueur annoncé se concrétise, il y aura nécessairement plus de chômeurs et donc moins d’acquéreurs potentiels.
  7. De même, les ménages s’étant endettés sur de nombreuses années et dont la situation économique se trouverai détériorée seront poussés à mettre leur biens immobiliers en vente.

Donc diminution de la demande et accroissement de l’offre… l’équation ne présente rien de bon !

Maintenant il faut relativiser :

La demande de logement est encore particulièrement forte en France.

Si vous possédez plus des 2/3 d’un bien immobilier, la baisse des prix vous impactera beaucoup moins (en proportion) et vos loyers resteront surement stables (voir augmenteront).

Par contre,  le grand danger est pour les primo-accédants qui ont voulu surfé sur la vague « Le Scellier » en empruntant 90%  du prix (ou même plus !).

En effet, dans ce dernier cas, une baisse de 10% des prix de l’immobilier correspond à une perte de 100% de l’apport personnel. De plus, sans les réductions d’impôts, le rendement peut facilement devenir négatif (il suffit que les intérêts payés soient supérieurs aux loyers reçus).

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Pour ceux qui restent perplexes, voici un exemple un peu grossier, mais restant réaliste :

Prix du bien = 100.000€, apport personnel=10.000€, emprunt à 4% revenus locatifs=3%, réduction d’impôts=2,4%.

Si tout va bien, cela donne : (3+2,4)-4=1,4% sur 100.000 € = 1.400€ de revenus, soit 14% de rendement pour la première année (vis-à-vis des 10.000€ d’apport initial).

Par contre, si les prix de l’immobilier chutent de 10% seulement (ce qui est très raisonnable), la valeur du bien passe de 100.000€ à 90.000€, mais la somme originalement empruntée reste égale à 90.000€ (l’apport personnel était de 10.000€). Ce qui vous appartient réellement c’est 90.000€ d’immobilier moins 90.000€ de dettes = …suspens… zéro !

Cette perte de 100% du capital investit peut très largement s’aggraver. En effet si vous avez le malheur de perdre votre emploi, il est fort probable que vous ne payiez plus d’impôts et donc les réductions qui étaient initialement comptées comme des « gains » ne doivent plus apparaître dans le calcul du rendement. Ce qui donne désormais 3% de loyers – 4% d’intérêts = -1% soit -1.000€ par an. Oui, en plus d’avoir perdu 100% de la mise de départ vous risquez de devoir payer dans le vent 1.000€ par an.


4 commentaires:

  1. les taux de rentabilités pour le neuf sont trop faibles pour etre interessants
    et je pense que ce sont en plus les batiments qui seraient le plus touchés par une baisse de prix, si celle-ci survient
    surtout que ca construit a tour de bras en ce moment
    par contre, de l'ancien avec une rentabilité plus importante dans un quartier en devenir, ca sera plus sécurisants
    surtout pour faire du locatif a moyen terme
    moins d'accedants = plus de locataires = augmentation des prix (enfin ca baisse rarement chez nous)

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  2. Oui Antoine, tu as raison de différencier le neuf et l'ancien. Il faut également différencier les appartements des maisons.

    Pour moi, c'est particulièrement sur les appartements neufs que la baisse sera la plus brutale.

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  3. Liens vers un article intéressant sur la situation du marché immobilier:

    http://www.marc-candelier.com/article-indicateur-immobilier-2eme-trimestre-2011-83971957.html

    Le ratio prix/loyer est passé de 130 à 257 en 10 ans.

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  4. Selon The Economist, le marché immobilier français serait surévalué de 40% !

    Cette analyse se base sur l'évolution du ratio Prix/loyers perçus et sur celui qui compare les prix avec le revenu des ménages.

    L'article (en anglais): http://www.economist.com/node/21540231

    Comparaison amusante avec l'Allemagne (où les prix sont sous évalué selon The Economist): "In the late 1990s the average house price in Germany was twice that in France; now it is 20% cheaper.".

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