- Alors où est le krach ?
- Ne vous inquiétez pas, vous serez bientôt servis !
Comme vous le savez, je suis très pessimiste concernant l’immobilier en France : les rendements locatifs sont extrêmement faibles, le chômage est en hausse, les taux d’emprunt sont au plus bas, les banques prêtent de moins en moins et les incitations fiscales (scellier etc) sont en passe de disparaitre !
Alors que se passe-t-il ? Nous sommes actuellement dans une période d’attentisme appelée "effet cliquet": les vendeurs refusent de voir la réalité en face et donc de baisser leurs prétentions tandis que les rares acheteurs solvables attendent des baisses de prix importantes.
Les éléments qui confortent cette hypothèse:
- Ne vous inquiétez pas, vous serez bientôt servis !
Comme vous le savez, je suis très pessimiste concernant l’immobilier en France : les rendements locatifs sont extrêmement faibles, le chômage est en hausse, les taux d’emprunt sont au plus bas, les banques prêtent de moins en moins et les incitations fiscales (scellier etc) sont en passe de disparaitre !
Alors que se passe-t-il ? Nous sommes actuellement dans une période d’attentisme appelée "effet cliquet": les vendeurs refusent de voir la réalité en face et donc de baisser leurs prétentions tandis que les rares acheteurs solvables attendent des baisses de prix importantes.
Les éléments qui confortent cette hypothèse:
- Au deuxième trimestre les volumes de transactions ont baissé de 40% par rapport au deuxième trimestre 2011.
- Malgré le fait que les taux des crédits immobiliers ont atteint leur niveau le plus bas historique, atteignant 3,15 % sur 20 ans (août 2012).
L’effet cliquet définit par Wikipedia :
Il correspond au comportement des propriétaires fonciers (particuliers ou personnes morales) qui ne souhaitent pas mettre en vente leurs biens lors du climat du début de la phase de baisse. La diminution de la liquidité du marché foncier provoque ainsi une tension sur l'offre de foncier. Celle-ci est caractérisée par une chute notable des transactions mais aussi par une forte résistance des prix à la baisse.
Cet attentisme est principalement expliqué par le fait que les vendeurs mettent en vente leurs biens à prix initial trop élevé, souvent basé sur une anticipation de la poursuite de la hausse du marché. Il est également relié à l'aversion psychologique des vendeurs à accepter des pertes et par conséquent il est souvent observé un refus des vendeurs de baisser le prix sur une période prolongée.
Source : effet-cliquet.wikipedia
Quoi qu’il en soit, je ne vois pas l’intérêt de s’embêter
avec de l’immobilier locatif qui propose des rendements de 5% brut soit 2-3%
net (effet de levier négatif !).
Alors, est-ce le calme avant la tempête ?
Plusieurs forces soutiennent, elles, les prix :
RépondreSupprimera)la population en France augmente, avec donc une incidence directe directe sur le marché des traansactions ou de la location,
b) le nombre de divorces se maintient à un niveau élevé,
c) plus de la moitiè de la population Française est constituée de retraités + fonctionnaires + pseudo fonctionnaires (je pense aux médecins, pharmaciens, qui sont indirectement payés par l'Etat); ces personnes souffrent moins de la crise car leurs revenus restes sûrs (même si peu élevés)
d) la rentabilité actuelle des placements mobiliers n'a rien à envier à celle de l'immo locatif, et ce dernier garde l'avantage de pouvoir se constituer par l'emprunt.
e) attrait de notre pays pour des investisseurs étrangers de nombreux pays extérieurs, dont certains de la zone euro qui craignent sur l'avenir de cette monnaie.
f) enfin nous avons tous l'obligation de loger notre famille, c'est donc dans le budget familial LA DEPENSE PRIORITAIRE, à la diférrence d'une 2ème voiture, des vacances, d'un résidence secondaire, etc....
Bonjour "Anonyme" et merci pour votre commentaire,
RépondreSupprimerles arguments que vous avancez sont sensés mais j'aimerai les reprendre un par un:
a) Oui la population augmente... mais c'était également le cas dans les années 90. Pourtant, entre 1992 et 1996 la chute des prix a été de -30 à -40% en moyenne.
b)J'aurai tendance a reprendre le même argument que pour le a)
c) Ces personnes issues du baby-boom (commençant autour de 1951) ont déjà fait leur achat immobilier. Ils vont progressivement se mettre à vendre (de leur vivant ou non).
d) La rentabilité de l'immo locatif est extrêmement faible (4-5% brut!). Concernant les valeurs mobilières (je pense notamment aux actions), les rendements sont généralement bien plus élevées en ce moment... L'emprunt apporte un effet de levier, mais augmente également considérablement le risque ! (Je ne vois pas l'intérêt si le rendement NET de votre investissement locatif = le taux de votre emprunt... à part pour spéculer sur une hausse des prix)
e) ... Je ne crois pas que cela soit vraiment déterminant. Ils savent également vendre lorsqu'ils ont besoin de cash.
f) Oui, ça a toujours été le cas... et ça n'a jamais empêché une bulle d'éclater !
N'hésitez pas à me contredire si vous n'êtes pas d'accord, c'est un plaisir pour moi de débattre sur ce sujet !
Le baby boom a commencé en 1942, he oui pendant la guerre !!!
RépondreSupprimerAnonyme,
RépondreSupprimermes sources d'informations m'indiquent que c'est dans l'après guerre que le baby boom a commencé. Si l'on observe la pyramide des ages nous pouvons remarquer une hausse nette de la population à partir du début des années 50 / fin des années 40.
J'en conclus que les premiers baby-boomers ont donc la soixantaine actuellement.
Néanmoins, je ne suis pas un spécialiste de la question, je prend juste les données officielles. Quelle est votre source d'information?
Je suis assez d'accord avec cette vision de l'effet cliquet. Le fait que les potentiels vendeurs attendent que le marché monte de nouveau bloque le prix des transactions. Cependant, il faut bien comprendre (et quasiment personne ne le saisit) qu'il vaut mieux vendre dans une tendance baissière que l'inverse, en tout cas pour ceux qui veulent acheter un bien plus cher après.
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